Налоги на доходы от недвижимости

verter77 · ноября 25, 2019, 02:07:12

Ребята, а особенно Аленькая.

Прошу помочь мне разобраться в этой непонятной теме с налогами на доходы от недвижимости в США для таких как я, т.е. для иностранцев-нерезидентов. А есть иностранцы-резиденты и это не нелегалы, а, например, иностранные студенты, которые годами живут в одном и том же месте в США, т.к. обучаются в американском ВУЗе, но я к ним не отношусь, я - обыкновенный иностранец-нерезидент с тур.визой, но у которого есть недвижимость расположенная на территории США.

Каждый год я плачу имущественный годовой налог за владение недвижимостью как и все остальные американцы и вообще любые человеки, которые владеют недвижимостью в США. Налог примерно составляет 2% от стоимости моей недвижимости, которую установил на очередной год лицензированный каунти аппрайзер. Этот налог платится не в IRS, а в местный муниципалитет и идёт на местные нужды, например, на школы и пожарников. Никаких деклараций никуда подавать не надо, нужно просто оплачивать на указанный счёт указанную сумму 1 раз в год. С ним всё ясно и вопросов никаких нет.

А вот с налогами на доход от сдачи в аренду недвижимости для таких как я - не совсем всё ясно.

между РФ и США существует договор о двойном налогообложении:

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_3575/

вот что касается налогообложения доходов от недвижимости в этом договоре:

http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=3575&fld=134&dst=100089,0&rnd=0.06896612882221298#046955260939553223

Раньше я трактовал для себя это так:

я могу выбрать в каком государстве мне платить этот налог с ренты, я выбираю его платить в РФ, соответственно в США я его платить не должен, а значит я не должен подавать никаких налоговых деклараций в США.

Но один мой друг недавно мне сказал, что я ошибаюсь и неправильно истолковываю этот договор. По его мнению договор нужно понимать так: Если я имею доход от аренды недвижимости в США, то я, как иностранец-нерезидент обязан в любом случае каждый год подавать налоговую декларацию в IRS на основании следующего американского налогового закона:

https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/nonresident-aliens-real-property-located-in-the-us

По этому закону я должен платить налог в IRS по ставке 30% с дохода от аренды моей недвижимости.
Затем, я должен предоставить в российскую Федеральную Налоговую Службу (ФНС) доказательства того, что я уже заплатил налог с дохода от аренды недвижимости (не имущественный налог) в США и по договору о двойном налогообложении, соответственно, освобождаюсь от повторной уплаты этого налога в ФНС. В таком случае я, получается, делаю выбор, о котором говориться в пункте 4. статьи 9 Договора о двойном налогообложении, в пользу того, чтобы платить налог в США, а не в РФ.
Но, я делаю другой выбор и имею право на это согласно договру. Я делаю выбор в пользу того, чтобы платить этот налог в РФ, а не в США, по ставке 13%.
Так вот, мой друг, утверждает, что в этом случае, я должен, понятное дело, заплатить 13% в ФНС, подав российскую налоговую декларацию, но также всё-равно должен подать вторую, но уже американскую налоговую декларацию в IRS и также подать в IRS доказательства того что я уже оплатил этот налог в РФ по ставке 13%. После этого я должен на основании поданной мной американской декларации и документов, подтверждающих оплату налога в РФ, доплатить налог в IRS по ставке 30-13=17%

Вот как вы думаете, так ли это?

И ещё неясный момент. В американском законе IRS прописано, что:

income from real property located in the United States that is owned by a nonresident alien is taxed at a 30% (or lower treaty)

т.е. 30% - это максимальная ставка, но она может быть и ниже. Но, в каких случаях она может быть ниже? И от чего зависит это понижение? От суммы дохода, от семейного положения, от штата, ...?

Аленькая · ноября 25, 2019, 01:24:20

Verter, я постараюсь узнать про твою ситуацию именно у тех кто вплотную работает с такими как ты. ибо я лично нет.. (у меня только американцы и резиденты). Смогу узнать тогда когда у нас начнётся сезон, сейчас все в праздничных отпусках.

verter77 · ноября 25, 2019, 02:10:28

Цитата: Аленькая от ноября 25, 2019, 01:24:20
Verter, я постараюсь узнать про твою ситуацию именно у тех кто вплотную работает с такими как ты. ибо я лично нет.. (у меня только американцы и резиденты). Смогу узнать тогда когда у нас начнётся сезон, сейчас все в праздничных отпусках.

Спасибо, Аленькая!
А то уже снятся кошмары как ко мне в Питере приходят сотрудники американской IRS.

verter77 · ноября 26, 2019, 02:47:14

И вот ещё один интересный момент.
У нас на днях верховный суд принял наконец то решение о сроках давности по налоговым невыплатам, т.е. не будут теперь требовать уплатить старые неуплаченные налоги:

https://news.mail.ru/economics/39628265/?frommail=1

А как с этим в Штатах? Есть ли какие то сроки давности за налоговые преступления? Или могут в любое время прийти и обвинить в том, что ты в 1955-м году уклонился от уплаты налога на свои доходы и теперь ты должен уплатить + пеня на пару миллионов?

Аленькая · ноября 27, 2019, 07:41:09

так так, какие ещё такие налоговые преступления? 8) )) ой, Вертер, всё хорошо, не переживай уж так сильно..

У IRS есть три года сделать проверку.. и это обычный срок для большинства ситуаций.
Ещё они иногда заикаются про 6 лет, но это если замешана очень большая сумма денег, подлог, мошеничество и т.д.

Аленькая · января 31, 2020, 08:30:37

наконец то добралась до одной из коллег, которая в другом далёком офисе работает.. поговорила с ней.. как я и предполагала, она спросила сколько месяцев сдаётся в аренду квартира.. круглый год или пару месяцев в году.. ибо, когда пару месяцев, никто бы особо не заморачивался, между нами девочками говоря.. по правилам, да должен..
а на деле.. и она, и я бы лично тоже б не отчитывалась.. :-X ;) пускай попробуют споймают.. у IRS не хватает времени на всех своих граждан, даже тех у которых махинации в особо крупных размерах.. а отследить каждого не-резидента если вдруг он арендовал свою единственную хату тута, и не отчитался.. неа.. они не всесильны, Verter. пока ты им об этом сам не заявишь, они знать не будут..

но, если, ты очень хочешь, то, надо будет заполнять non-resident 1040, и показывать свой доход от аренды.. который после вычета всех расходов, будет облагаться 30%..

Аленькая · января 31, 2020, 08:35:41

***

если вдруг ты захочешь продать эту квартиру (что я бы лично пока не делала, но это моё скромное мнение), то тогда заполнение налогов, и показ аренды имеет намного больший смысл.. ибо, заполнять налоги в год продажи по любому придётся, ибо при продаже у тебя как у нонрезидента тут же вычтут 15% и отправят в IRS, ешё до того как ты получишь какие либо деньги от продажи..

verter77 · февраля 01, 2020, 02:27:53

спасибо, Аленькая!
нет, продавать я, конечно, не хочу.
но так чтобы всё таки знать: 15% возьмут с цены продажи или с разницы между ценой продажи и ценой покупки?

verter77 · февраля 01, 2020, 02:31:05

и ещё такой вопрос:
а уплата годового имущественного налога не в IRS тоже считается расходом и его можно вычитать?

Аленькая · февраля 01, 2020, 03:36:21

sales price - продажная цена

U.S. tax law requires that any non-resident alien who sells an interest in U.S. real property is subject to withholding for tax purposes of 15% of the gross sales price.

http://www.tdflorida.com/firpta-sale-of-us-property-by-non-us-resident-owner.php

Аленькая · февраля 01, 2020, 03:41:57

property taxes - да, теоретически списывается.. на деле - не всегда и не всеми..

для резидентов - если это главное жильё, то только если itemizing deductions on sch. A.
если это рентал то списывается on sch. E.

Тарас Батька · февраля 01, 2020, 09:25:51

Но только списывается в тот год когда заплачен.
Т.е. не накапливается.

verter77 · февраля 02, 2020, 03:31:25

плохо, что 15% от цены продажи, а не от прибыли. это несправедливо.