Изменить правила HOA

verter77 · октября 15, 2019, 11:24:30

Недавно заглянул на AirBnB посмотреть новогодние цены на аренду квартир в своей эрии. Цены на дешёвые варианты очень высокие по сравнению с ценами в обычное время и всё уже забронировано.
В связи с этим сразу возникает вопрос: а можно ли каким то образом изменить Ruls and Regulations HOA ?

Лично в моём кондо правилами HOA наложены ограничения на рент аппартаментов. Сдавать можно и на длительный и на короткий сроки, но только 1 раз в году, т.е. жильцы могу меняться только 1 раз за календарный год.
Если жилец скажем прожил 7 месяцев и съехал, то нужно ждать ещё 5 месяцев и только потом пересдавать другому жильцу. Соответственно это ограничение вынуждает сдавать квартиру только на длительный срок от 1 года иначе не выгодно.
В нашем небольшом кондо половина квартир принадлежит сноубердам из других штатов, Канады и вот в лице меня из России. Всем им, конечно, хотелось бы сдавать квартиры в то время когда сами не живут. Многие сдают на длительный срок, но это во-первых, не очень удобно, а во-вторых, цена аренды на длительный срок значительно меньше чем когда сдаёшь на короткий через тот же AirBnB.

Я подумал, может быть можно как то убрать это ограничение из правил?

План такой:
Собрать всех на собрание Board Direction и сделать всем собственникам такое предложение:
Убираем из правил все rental restrictions, а взамен те кто будут сдавать свои юниты на короткие сроки будут с этой аренды отдавать HOA скажем 10-20%, которые будут накапливаться в спец. фонде, который в конце каждого года решением Board Direction будет пускаться на нужды дома, например на замену старых окон и дверей у всех и т.п., да даже на установку бассейна, чъёрт побъери!
Это раз. А второе, нужно объяснить всем, что при снятии ограничений по аренде сразу возрастает рыночная стоимость квартир в кондо, т.к. квартиры в таком доме становятся привлекательнее для инвесторов, т.е. все собственники становятся богаче. И это всего-лишь из-за одного небольшого изменения в правилах дома.

Как думаете, может такое прокатить?

priv · октября 15, 2019, 03:20:01

У Вас возможен саблизинг? Если да, то нет проблем, здайте квартиру другу или жене за 1 доллар в месяц, а они уже пусть "здают" кому и когда выйдет.

Тарас Батька · октября 15, 2019, 11:27:51

С HOA бодаться - обычно гиблое дело. Они наймут адвоката за твои же деньги (и са деньги других жильцов), и в случае необходимости, поднимут месячную плату чтоб оплатить адвоката.

В конкретном случае, ограничение HOA - еще не последний барьер. Также есть строгая, но неудобная схема регистрации с конкретным городом, который в 2017 году ввел плохо продуманные ограничения и требования регистрации.

https://www.sun-sentinel.com/local/broward/fl-reg-vacation-rules-20180208-story.html

Придушить P2P транзакции, будь это Uber, AirBnb или Turo - мечта любого бюрократа.
Где не получается забанить - душат отчетностью и проверками.

Тарас Батька · октября 15, 2019, 11:31:14

А в принципе поменять устав можно, голосованием. Если большинство проживает постоянно, то они соответственно проголосуют против "отельеров", т.к. отельерам - доход, а постоянным - только неудобства. А если собралось достаточно единомышленников. то можно выбрать "своего" директора и много чего изменить.

Но остается проблема собственно городских властей.

verter77 · октября 16, 2019, 07:41:33

Вообще интересно как это администрируется?
Вот приняли мы на общем собрании, что теперь исключаем из правил дома это ограничение.
И как теперь городские власти узнают об этом и о том что кто то в какой то момент времени из нашего дома сдал квартиру на airbnb?
Ну разве что там в администрации кто то постоянно сидит на airbnb и мониторит.
Но ведь можно на короткий срок сдавать и не через airbnb, например, через группы в фэйсбуке или в вконтакте или крэйглист.

А от постоянный жителей можно добиться согласия и мирным путём - просто снизив им скажем квартплату ну и они же будут довольны если бюджет HOA будет пополняться за счёт этих коротких аренд, а это значит у них, например, появятся новые окна.

К тому же зачем им нанимать адвоката, это ведь будет просто предложение вынесенное на общее обсуждение, если кто то будет против, то никто ничего изменять не будет. Т.е. все должны согласиться.

priv · октября 16, 2019, 09:30:29

Цитата: verter77 от октября 16, 2019, 07:41:33

А от постоянный жителей можно добиться согласия и мирным путём - просто снизив им скажем квартплату ну и они же будут довольны если бюджет HOA будет пополняться за счёт этих коротких аренд, а это значит у них, например, появятся новые окна.

Ваша проблема в том, что большинство покупает кондо не для доходов, а для удобства жизни. А наличие постоянно меняющихся жильцов уменьшает комфорт проживания. Лично я бы платил больше, но без ни за что не отвечающих соседей.

verter77 · октября 16, 2019, 11:59:14

Цитата: priv от октября 16, 2019, 09:30:29
Ваша проблема в том, что большинство покупает кондо не для доходов, а для удобства жизни. А наличие постоянно меняющихся жильцов уменьшает комфорт проживания. Лично я бы платил больше, но без ни за что не отвечающих соседей.

Всё так, но это больше относится к среднему или дорогому классу недвижимости, а вот к дешёвому... тут как посмотреть.

verter77 · октября 16, 2019, 12:02:09

С другой стороны, я вот сейчас подумал, если рыночная стоимость аппартаментов повысится после снятия ограничений на аренду и это вроде как хорошо для владельцев, но в таком случае и налоги годовые тоже возрастут, но это случится не сразу, после нескольких продаж.

Тарас Батька · октября 17, 2019, 07:48:13

Город нанял компанию,которая мониторит интернет на предмет аренды.

Насчёт отчислений - если один из 5 сдает,то сильно ли это может повлиять на бюджет?
А если 3 из пяти сдают,то они себе уже наголосуют это право. (Если явятся на собрание, и.к. не живут там)