Аукционы недвижимости

[verter77]

Всем привет.

Смотрю на ютюбе один интересный канал, называется US Flipper.
Там один русскоязычный парень вроде как из Украины занимается недвижимостью во Флориде и рассказывает очень интересные вещи про аукционы недвижимости и про такое явление как Флип-Флоп. Это, как я понял, когда целенаправлено покупается дом или квартира требующая ремонта, ремонтируется и продаётся с таким прицелом чтобы немного подзаработать на разнице между ценой покупки и продажи с учётом затрат на ремонт и оформление сделки и всяких разрешений и инспекций. Один флип занимает примерно 3 мес.

Дома под эти флип-флопы покупаются на аукционе, главный сайт auction.com
Участвовать в аукционе вроде бы может любой желающий даже иностранец типа меня.
Я зашёл на сайт - посмотрел, там много, конечно, нюансов разных, но интересно.

Предлагаю в этой теме обсудить всё что связано с этими аукционами недвижимости, форекложами, шорт сейлами и флип-флопами.
У Батьки точно есть опыт в этом деле.

Вот первый вопрос:
На сайте у каждого объекта стоит оценочная сумма долга, из-за которой объект и выставлен на аукцион. Начальный бид всегда очень низкий, типа $100. Обязан ли победивший в аукционе бидер оплатить этот долг? Или бидер платит только заявленную и не побитую никем другим сумму?

[Тарас Батька]

Этот конкретный долг погашается при выигрыше аукциона. За недвижимостью могут водится другие долги, которые останутся с ней.

[verter77]

А какие гасятся при выйгрыше а какие нет?

Наверное, долг по моргаджу и налогам гасить победителю аукциона будет не нужно, а долги за коммуналку наверное нужно, так?

[Тарас Батька]

Автоматически гасятся долги меньшего старшинства.

Налоги > вода > главная ипотека > вторая ипотека

задолженность по взносам отрабатывается по особым правилам, но обычно остается без исменений, покупатель должен погасить.

Например, владелец не платит никому. Тогда банк второй ипотеки может оказаться первым кто выставит на аукцион, и особняк за полмиллиона уйдет за 50 тыс.
Останется висеть первая ипотека (которая может быть и миллион), и все науплаченные налоги. Счет за воду в сравнении будет крошечным.

Так влетали, и наверное еще попадаются. Аукцион отвечает "надо было смотреть"

[verter77]

Мда... Опасно. Перед тем как бидить нужно проявлять due deligance.
Но ведь все возможные, по-крайней мере, основные проблемы можно проверить на различных сайтах.
Есть ли неуплаченные налоги, просроченные ипотеки, висят ли какие то другие долги.
Единственное что нельзя проверить - это тех. состояние объекта. Но если это квартира, а не дом, то особо там попасть не на что, наверное.
Кондиционер разве что, как у меня было, например.

Есть мнение, что лучше участвовать в аукционах не Bank Foreclosers объектов, а Tax sales от Сounty, т.е. охотиться не за отчуждёнными банками домами за просроченные ипотеки, а за домами или квартирами, которые выставляют на аукцион за неуплату налогов за эту недвижимость каунти. Потому что банки всё-равно по высокой цене выставляют на аукцион, т.к. у них коммерческий интерес, а для каунти - главная задачи вернуть в свой бюджет налоги и дать объекту недвижимости нового владельца, который в отличие от старого будет исправно платить налоги. Правда на таких налоговых аукционах 70% выставленных объектов за 1-2 дня до начала торгов по ним снимаются с аукциона, т.к. владельцы из кожи вон лезут, но гасят задолженности по налогам под угрозой всё потерять.

[verter77]

Вообще флиппинг - очень интересная вещь. Здесь никто им не занимался?

Я как то давно лет 10 назад флипнул разок. Это было ещё до того как я купил квартиру во Флориде.
У меня были, как мне тогда казалось, надёжные люди в Казахстане, в небольшом городе, откуда я собственно когда то и приехал в Питер.
На тот момент был очень сильный перекос в доходах питерцев и казахстанцев, да он и сейчас есть.
Вообщем я попросил этих людей найти дешёвую 1-ком. квартиру в убитом состоянии. Они нашли, квартира стоила в районе $9 тыс.
Эти люди умели заниматься ремонтом квартир, когда то у них даже был мелкий бизнес в этой сфере, вообщем знали что нужно делать и как, какие материалы закупать и где. Я взял кредит в банке в Питере, отправил им деньги, они купили квартиру, в юр. смысле они тоже были очень подкованы и не допускали ошибок. Всё шло очень хорошо, ремонт сделали очень быстро, примерно за 3-4 недели, выставили на продажу, довольно быстро нашёлся покупатель и состоялась сделка. Весь флип уложился в норматив - меньше 3-х месяцев, квартиру продали с профитом, т.е. покрыли все расходы и подзаработали, правда точной суммы продажи я так и не узнал.
Но потом люди стали по долгу не выходить на связь, тянуть с отправкой денег мне обратно, потом выслали, но только часть - около $7 тыс., стали выдумывать истории, что покупатель заплатил только эти деньги, а остальные взял в рассрочку. Потом я узнал, что как только эти люди получили деньги, то тут же ушли в запой на неделю или на две.
Вообщем, больше никаких денег я не получил, в итоге потеряв $2 тыс.
Обидно, конечно было, что я потерял деньги, я рассчитывал выйти хотя бы в 0, моей целью тогда были не деньги, я волновался именно об этих людях и весь этот флип - это была отчаянная попытка дать этим людям работу и вытащить их из пьянства и из той безнадёги, в которой они оказались. Не получилось.

Сейчас же если заниматься флиппингом, то конечно на первом месте будут деньги, но из той истории я сделал вывод, что главное в этом деле - это надёжные люди.

[verter77]

Очень часто встречается это понятие 2-а ипотека, но я не совсем понимаю, второй мортгидж на одной и той же недвижимости - это вообще как?

[Antea]

Обычно про такие истории не расказывают...И спасибо вам, что поделились этим
Вертер, да, эта история неприятная. Но посмотрите на это с другой стороны: вы потеряли 2 тысячи долларов.
Самое важное в этой истории, это то,  что вы на эту сумму не обеднели, а те люди на эту сумму не разбогатели. Все нечестное не приносит прибыль. Все стало на свои места))

Вам жизнь потом эти деньги вернула, и даже больше. После этих событий, вы купили квартиру во Флориде, стали ездить отдыхать в сша, у вас растет замечательный мальчик, уверена что очень шустрый и развитый. У вас красивая жена. У вас есть работа и есть будущее.
А что сейчас с теми, что так поступил  с вами тогда? Уверена, что у них все также уныло и однообразно,  живут там же, и ничего хорошего...

[verter77]

Да я и не жалею, просто был такой опыт, ничего страшного, как говорится.
Только у меня растёт замечательная девочка :)
Кстати, будете во Флориде - заезжайте в гости к нам с Батькой :)

[Antea]

Да? Так вы папа красивой девочки) Платья, бантики, куклы... и почти все розовое)))

[verter77]

Узнал недавно про такую интересную вещь как овнер(селлер)-финансирование при покупке недвижимости. Это возможность купить недвижимость в рассрочку, предоставляемую продавцом с обязательством полностью её выкупить через несколько лет.
Меня это заинтересовало тем, что вот я - иностранец, не могу взять в американском банке ипотеку на покупку недвижимости, вернее могу, но там очень много всяких условий и ограничений, вообщем сложно это. А тут я просто без всякой ипотеки могу купить в рассрочку дом или квартиру. Бывает что овнер предлагает рассрочку аж на 15 лет, но обычно на 2-3 года.
Правда большинство этих овнеров на самом деле перекупщики, которые недавно купили недвижимость с существующей ипотекой у реальных овнеров и теперь перепродают её под овнер-финансированием. Ты платишь им даунпэймент и обязуешся каждый месяц им платить энную сумму денег и обязательно полностью загасить долг через 2-3 года. Вроде бы классно, но меня смущает только один момент - ипотеку то продолжают платить эти овнеры-перекупщики из твоих денег, которые ты им платишь и если вдруг этот овнер перестанет платить ипотеку, то твой дом, за который ты отдал уже даунпэйсент и выплатил достаточно много денег банк просто отберёт по форклож.
Но как бы там ни было, всё равно интересная возможность. К тому же можно наверное найти кто продаёт дом в рассрочку являясь реальным владельцем и без ипотеки.
А вообще я хотел спросить вот что. Если вот есть овнер, он исправно платит много лет ипотеку и всё у него в порядке с финансами, т.е. не пропускает платежи, но решил что ему дом не нужен и хочет его продать, то как он может продать дом с ещё невыплаченной ипотекой? Может ли он каким то образом договориться с банком?

[Тарас Батька]

Законная продажа дома погашает предыдущую ипотеку.

Если кто-то продает дом с ипотекой,и собирается продать дом но оставить ипотеку, имеет место махлевание или с банком, или с покупателем.

Я делал такую продажу, просто продавец также выступает в роли банка.

Ещё есть "rent to own", это обычно обман.

[verter77]

Вот один флиппер как раз продаёт таким образом дом и выступает в роли банка. Но проблема в незащищённости покупателя. Ведь если продавец-флиппер оставляет на себе ипотеку, а тебе продаёт дом, то если он перестанет платить ипотеку, то банк отберёт твой дом, а сам ты не сможешь за него платить ипотеку банку, да и ещё и ему должен платить каждый месяц по договору овнер-финансирования. Я его об этом спросил в комментах к его видео, он на это ответил, что такого не произойдёт потому что он ведёт бизнес правильно :)

[Тарас Батька]

При легальной продаже дома ипотека автоматически погашается из денег покупателя, ипотека не может "остаться" когда дом меняет владельца.

Если тебе говорят иное,то это обман покупателя, банка, или обоих.
Например "как бы продажа", когда дом остаётся на имени продавца, а покупателю обещают что дом как бы его.

[Тарас Батька]

А вот если дом выплачен, то можно легально продать через owner financing. Делается, но с высоким процентом. Цифры в видео (39к+180к за 15 лет) отражают цену дома в районе 120-130к плюс 8% годовых.

Что-то дёшево, по флоридским меркам.